Reforma de la LAU 29/1994 por ley 4/2013 de 4 de junio

A continuación, exponemos de una forma esquemática cuáles han sido las novedades que aporta esta Reforma, introduciendo nuevas normas o apartados que en la LAU 29/1994 no se contemplaban y, por otro lado, indicamos las modificaciones en cuestiones que ya estaban contenidas en dicho texto legal y que ahora rectifica esta Ley 4/2013.

NOVEDADES

Régimen aplicable, art. 4, apdos. 5 y 6.
Se añaden dos nuevos apartados: por un lado, las partes podrán pactar sumisión a la mediación o arbitraje; y, por otro, cabe señalar en el contrato una dirección electrónica para las notificaciones.

Arrendamientos excluidos, art. 5, letra e).
Queda excluido del ámbito de aplicación de la LAU el arrendamiento temporal comercializado con fines turísticos. No hay modificación para los apartamentos de particulares arrendados por temporada a los que se aplica el art. 3.2 LAU 29/1994.

Inscripción en el Registro, art. 7, apdo. 2.
Es necesaria para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros. Disposición Final Segunda. En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará a las previsiones de la misma la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.

Determinación de la renta, art. 17, apdo. 5.
Pacto de compensación de la renta con las obras realizadas por el arrendatario.

Incumplimiento de las obligaciones, art. 27, apdo. 4.
Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y en el contrato consta la resolución por falta de pago de la renta y la restitución inmediata al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los 10 días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

Registro de sentencias firmes de impagos de rentas.
Se crea un registro con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del art. 250.1.1.º o del art. 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Ayudas a planes estatales de vivienda y Renta Básica de Emancipación, Disposición Adicional Segunda. Regula las ayudas que siguen a la entrada en vigor de esta Ley, así como las que quedan suprimidas. Mantiene las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa RENOVE acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria y la Regeneración y Renovación Urbanas, 2013-2016. Las ayudas de Renta Básica de Emancipación se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria y la Regeneración y Renovación Urbanas, 2013-2016.

MODIFICACIONES

Régimen aplicable, art. 4, apdo. 2.
Libertad de pactos: los contratos de vivienda se regirán, en primer lugar, por la voluntad de las partes, dentro de lo permitido en el Título II, y, supletoriamente, por  el Código Civil.

Duración de los contratos, art. 9, apdos. 1, 3 y 4.
Plazo de duración mínima de tres años para el arrendatario.

• Resolución del contrato por necesidad del arrendador, sin que haya que indicar tal motivo en el mismo, siempre que haya transcurrido el primer año de duración, con comunicación previa de dos meses de antelación.
• Duración de tres años para contratos, aunque el arrendador no sea el propietario.

Prórroga del contrato, art. 10. Prórroga de un año al finalizar los tres años de duración.

Desestimiento del contrato, art. 11. El Arrendatario puede desistir transcurridos seis meses, con comunicación mínima de 30 días.

Resolución del derecho del arrendador, art. 13.

• Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedará resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
• No queda extinguido si el contrato está inscrito anteriormente a otros derechos.

Enajenación de la vivienda arrendada, art. 14.

• Subrogación del adquirente en derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento está inscrito con anterioridad a la transmisión.
• Si la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses.

Separación, divorcio o nulidad de matrimonio del arrendatario, art. 15. El cónyuge a quien se le atribuye el uso de  la vivienda arrendada pasa a ser el titular del contrato.

Subrogación, art. 16. Posibilidad de pacto de renuncia al derecho de subrogación en contratos de duración superior a tres años.

Actualización de la renta, art. 18, apdo. 1. Libertad de pactos entre las partes sobre la actualización durante toda la vigencia del contrato, aplicando el IPC en defecto de pacto expreso.

Elevación de renta por mejoras, art. 19 apdo. 1. Transcurridos tres años,  elevación de renta por el arrendador.

Gastos generales y de servicios individuales, art. 20, apdo. 2. Cabe el incremento anual por acuerdo de las partes durante la vigencia del contrato.

Obras del arrendatario, art. 23. El arrendatario no podrá realizar obras que provoquen disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Arrendatarios con discapacidad, art. 24. Realización de obras de adaptación para discapacitados o para mayores de 70 años, del arrendatario, su cónyuge o familiares, siempre que las obras no afecten a elementos comunes.

Derechos de adquisición preferente, art. 25, apdo. 8. Cabe pacto de renuncia del arrendatario a este derecho y obligación del arrendador de notificar la venta con antelación mínima de 30 días a la formalización de la compraventa.

Resolución de pleno derecho para contratos de uso distinto al de vivienda, art. 35. Se añade la causa de resolución de pleno derecho, letra d) por daños dolosos u obras inconsentidas.

Fianza, art. 36, apdos. 2 y 3. Actualización de fianza durante los tres primeros años de duración del contrato.

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