Entra en vigor la primera ley estatal de vivienda

Tras su publicación en el BOE, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, entró en vigor el pasado viernes 26 de mayo, salvo las medidas fiscales que entrarán en vigor el 1 de enero de 2024.

Se trata de la primera ley estatal de vivienda desde la aprobación de la Constitución, e introduce importantes novedades en la relación jurídica.

Parte del desarrollo de esta ley, depende de una posterior regulación reglamentaria y debido a las próximas elecciones generales del 23 de julio, queda en cuestión cuál será su desarrollo o aplicación final.

Regulación de los precios de los alquileres

La limitación legal al precio del alquiler determina el precio máximo al que los arrendadores podrán actualizar la renta de sus inquilinos y se trata de uno de los puntos más importantes de la ley. Este año, la actualización anual del precio del alquiler está ya limitada a un 2%.

Para 2024, la norma prevé que se pueda actualizar el alquiler como máximo un 3%. A partir de 2025, entrará en vigor un nuevo índice oficial, que no permitirá incrementos superiores al IPC. La normativa afectará a las viviendas que sean propiedad de grandes tenedores y pequeños propietarios y regulará tanto los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como los nuevos.

Estos topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad. De este modo, los de los pequeños propietarios se regularán «mediante la indexación a la renta anterior en vigor», mientras que en los mayores se realizará mediante la aplicación del índice de contención de precios. En el caso de una vivienda que no haya sido arrendada en los últimos 5 años, la referencia será el sistema de índice de precios.

Grandes propietarios

La ley de vivienda define al gran propietario como aquella persona física o jurídica con más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Asimismo, también se considera gran tenedor aquellos titulares de más de más de cinco inmuebles de uso residencial en la misma zona tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma a la que pertenezca.

Zonas tensadas

Aunque se mantiene la competencia para su declaración de las entidades locales, los requisitos para que los gobiernos autonómicos y municipales consideren una zona tensada se rebajan.

La declaración podrá hacerse efectiva cuando sólo se cumpla una de las dos condiciones que la ley establece: que el esfuerzo financiero supere el 30% de la renta media -una condición que se mantiene-, o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC. La declaración de la zona tensada la realizará la comunidad autónoma o el municipio y se revisará cada tres años, aunque podrá revertirse antes en caso de que el mercado se haya relajado. Además, se realizará por zonas equivalentes a los distritos censales.

Protección al inquilino

La ley mejora la protección del inquilino mediante la implementación de diversas medidas. Así, por una parte, la norma establece la posibilidad de una prórroga extraordinaria del arrendamiento de un año si se acredita una situación de vulnerabilidad económica o social; y por un período máximo de tres años si el inmueble está ubicado en zona tensada.

Por otra parte, la ley también establece que a partir de ahora los gastos y honorarios inmobiliarios siempre los tendrá que pagar el propietario y no los inquilinos. Las partes pueden pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, pero se prohíbe aumentar las rentas de alquiler mediante nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar cualquier gasto no acordado con antelación.

Desahucios

La ley de vivienda impone más requisitos para los desahucios, en determinadas situaciones. En primer lugar, no se admitirán demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en la que no se especifique: si el inmueble objeto de éstas constituye vivienda habitual de la persona ocupante; si el demandante es un gran tenedor de vivienda y, en este caso, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Si concurren las tres condiciones, la demanda no se admitirá si antes no ha habido un proceso de intermediación o conciliación.

Además, se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada y se incrementan los plazos de suspensión en los procedimientos de desalojo en situaciones de vulnerabilidad.

Incentivos fiscales

La Ley por el derecho a la vivienda también establece incentivos fiscales aplicables al IRPF en beneficio de los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda, a la vez que se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Por una parte, se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%, que se podrá incrementar hasta el 90% en caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensado con una reducción de al menos un 5% sobre el contrato anterior.

Esta reducción podrá alcanzar el 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en estas áreas, o bien se trate de vivienda asequible incentivado o protegida, arrendada a administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.

Podrá conseguir una reducción del 60% sobre el rendimiento neto cuando se hayan efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.

Los requisitos deben cumplirse en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento. La reducción será de aplicación mientras se sigan cumpliendo.

Estas reducciones sólo son aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de estos rendimientos.

Penalizaciones en el IBI en las viviendas vacías

A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se puede aplicar a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desempleo temporal.

Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento, en función de la duración del desempleo y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los consistorios para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.