Contención de rentas en contratos de alquiler de viviendas

La Ley 11/2020, de 18 de septiembre que ha entrado en vigor recientemente, regula la moderación de rentas en los contratos de alquiler o arrendamiento de vivienda.

La ley aplica cuando el inmueble esté destinado a residencia permanente del arrendatario y se halle en área declarada con mercado de vivienda tenso. Este régimen de contención de rentas se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.

Para la aplicación de dichas medidas de contención deben concurrir las siguientes circunstancias:

• Que la vivienda arrendada sea destinada a residencia permanente del arrendatario.
• Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.

Con la aplicación de la nueva ley debe tenerse en cuenta, principalmente que:

• El precio de la vivienda acordado en el nuevo contrato de alquiler no puede superar el precio estipulado en el contrato anterior (si fue firmado en los últimos cinco años).
• Si ese contrato contempla una renta superior a la del Índice de Referencia del Alquiler de la Generalitat (puede consultarlo en la web de la Agència de l’Habitatge de Catalunya), el propietario tiene que reducir la renta para que se ajuste al valor oficial

Quedan excluidos de la aplicación de esta ley los contratos de arrendamiento de vivienda sujetas a regímenes especiales de determinación de la renta, y en todo caso los contratos de arrendamiento suscritos antes del 1 de enero de 1995, los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales, los de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

También se regula el procedimiento para la declaración de áreas con mercado de vivienda tenso. El Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, el régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, el sistema de actualización de la renta de los contratos, de los gastos generales y de servicios individuales y de las obras de mejora, sometidos a esta ley.

Cabe señalar que en todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso es necesario informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, debidamente actualizada.

En las viviendas arrendadas con sujeción al régimen de contención de rentas regulado por esta ley, el cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites establecidos por la ley da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

Se determina que las demandas judiciales que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de cantidades pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al régimen de contención de rentas regulado por esta ley se resuelven en juicio verbal, con independencia de la cuantía.

El régimen de control y el régimen sancionador aplicables a los supuestos de incumplimiento de esta ley son los que determina la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, que también se modifica con respecto a los artículos 124 y 125.