Entra en vigor la primera llei estatal d’habitatge

Després de la seva publicació al BOE, la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, va entrar en vigor el passat divendres 26 de maig, excepte les mesures fiscals que entraran en vigor l’1 de gener del 2024.

Es tracta de la primera llei estatal d’habitatge des de l’aprovació de la Constitució, i introdueix importants novetats en la relació jurídica.

Part del desenvolupament d’aquesta llei, depèn d’una posterior regulació reglamentaria i degut a les pròximes eleccions generals del 23 de juliol, queda en qüestió quin serà el desenvolupament o aplicació final.

Regulació dels preus dels lloguers

La limitació legal al preu del lloguer determina el preu màxim al qual els arrendadors podran actualitzar la renda dels seus inquilins i es tracta d’un dels punts més importants de la llei. Aquest any, l’actualització anual del preu del lloguer ja està limitada a un 2%. De cara a 2024, la norma preveu que es pugui actualitzar el lloguer com a màxim un 3%. A partir de 2025, entrarà en vigor un nou índex oficial, que no permetrà increments superiors a l’IPC. La normativa afectarà els habitatges que siguin propietat de grans tenidors i de petits propietaris i regularà tant els contractes d’immobles que ja estiguin al mercat com els nous.

Aquests topalls s’establiran depenent de la modalitat de contracte i propietat. D’aquesta manera, els dels petits propietaris es regularan “mitjançant la indexació a la renda anterior en vigor”, mentre que en els grans es farà mitjançant l’aplicació de l’índex de contenció de preus. En el cas d’un habitatge que no hagi estat arrendat en els darrers 5 anys, la referencia serà el sistema d’índex de preus.

Grans propietaris

La llei d’habitatge defineix el gran propietari com aquella persona física o jurídica amb més de deu immobles urbans d’us residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2, excloent en tot cas garatges i trasters. Així mateix, també es considera gran tenidor aquells titulars de més de més de cinc immobles d’ús residencial a la mateixa zona tensada, quan així sigui motivat per la comunitat autònoma a què pertanyi.

Zones tensades

Tot i que es manté la competència per a la seva declaració de les entitats locals, els requisits perquè els governs autonòmics i municipals considerin una zona tensada es rebaixen.

La declaració es podrà fer efectiva quan només es compleixi una de les dues condicions que la llei estableix: que l’esforç financer superi el 30% de la renda mitjana —una condició que es manté—, o que els preus hagin augmentat almenys tres punts per sobre de l’IPC. La declaració de la zona tensada l’ha de fer la comunitat autònoma o el municipi i es revisarà cada tres anys, encara que es podrà revertir abans en cas que el mercat s’hagi relaxat. A més, es farà per zones equivalents als districtes censals.

Protecció a l’inquilí

La llei millora la protecció del llogater mitjançant la implementació de diverses mesures. Així, per una banda, la norma estableix la possibilitat d’una pròrroga extraordinària de l’arrendament d’un any si s’acredita una situació de vulnerabilitat econòmica o social; i per un període màxim de tres anys si l’immoble està ubicat en zona tensada.

D’altra banda, la llei també estableix que a partir d’ara les despeses i els honoraris immobiliaris sempre els haurà de pagar el propietari i no els inquilins. Les parts poden pactar que les despeses generals de l’immoble i els seus serveis siguin a càrrec de l’arrendatari, però es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per mitjà de noves despeses, que obligarien els llogaters a abonar qualsevol despesa no acordada amb antelació.

Desnonaments

La llei d’habitatge imposa més requisits per als desnonaments, en determinades situacions. En primer lloc, no s’admetran demandes que pretenguin la recuperació de la possessió d’una finca, en què no s’hi especifiqui: si l’immoble objecte d’aquestes constitueix habitatge habitual de la persona ocupant; si el demandant és un gran tenidor d’habitatge i, en aquest cas, si la part demandada es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica.

Si concorren les tres condicions, la demanda no s’admetrà si abans no hi ha hagut un procés d’intermediació o conciliació.
A més, es prohibeixen els desnonaments sense data i hora predeterminada i s’incrementen els terminis de suspensió en els procediments de desallotjament en situacions de vulnerabilitat.

Incentius fiscals

La Llei pel dret a l’habitatge també estableix incentius fiscals aplicables a l’IRPF en benefici dels arrendadors d’immobles destinats a habitatge, alhora que es modula el recàrrec als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent a l’Impost sobre Béns Immobles.

D’una banda, s’estableix una millora de la regulació de l’IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de l’actual reducció del 60% en el rendiment net del lloguer d’habitatge, establint que als nous contractes d’arrendament, el percentatge de reducció serà del 50 %, que es podrà incrementar fins al 90 % en cas que se signin nous contractes d’arrendament d’habitatge en zones de mercat residencial tensat amb una reducció d’almenys un 5 % sobre el contracte anterior.

Aquesta reducció podrà assolir el 70% quan es tracti de la incorporació al mercat d’habitatges destinats al lloguer a zones de mercat residencial tensat i es lloguin a joves d’entre 18 i 35 anys en aquestes àrees, o bé es tracti d’habitatge assequible incentivat o protegida, arrendada a administració pública o entitats del tercer sector o de l’economia social que tinguin la condició d’entitats sense fins lucratius, o acollida a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer.

Podrà assolir una reducció del 60% sobre el rendiment net quan s’hagin efectuat obres de rehabilitació en els dos anys anteriors.

Els requisits s’han de complir en el moment de subscriure el contracte d’arrendament. La reducció és aplicable mentre se segueixin complint.

Aquestes reduccions només són aplicables sobre els rendiments nets positius que hagin estat calculats pel contribuent en una autoliquidació presentada abans que s’hagi iniciat un procediment de verificació de dades, de comprovació limitada o d’inspecció que inclogui en el seu objecte la comprovació d’aquests rendiments.

Penalitzacions a l’IBI als habitatges buits

A través de la disposició final tercera es modula el recàrrec als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent a l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), que es pot aplicar a aquells habitatges buits durant més de dos anys, amb un mínim de quatre habitatges per propietari, llevat de causes justificades de desocupació temporal.

Així mateix, s’estableix l’increment del recàrrec actualment situat al 50 per cent de la quota líquida de l’IBI fins a un màxim del 150 per cent, en funció de la durada de la desocupació i del nombre d’habitatges també desocupats que siguin del mateix titular a el terme municipal, amb l’objectiu que tingui un efecte més gran en l’optimització de l’ús del parc edificatori residencial i reforci l’instrument dels consistoris per fer front a situacions d’habitatge desocupat a través de la fiscalitat.